这两个月出差住酒店感觉有些变化，一是北京上海核心地段酒店数量明显变多了，常常一个街区会有同一品牌的同样两家酒店；二是酒店房间没有那么紧张了，通常提前一两天也能订到合适位置的中端品牌酒店；三是酒店房价便宜了，原来北京国贸周边600以内订不到全季，现在能订到400出头。
中国酒店业在过去的2-3年一片繁荣景气，尤其以华住、如家、锦江三巨头为主迅猛扩张中高端连锁酒店（诸如华住、和颐、丽枫、桔子、如家精选等），遍地拿项目，同时还有各路长租服务供应商杀入酒店业与传统酒店竞争。今年年初三巨头的开店计划依然激进，连锁酒店投资也越发成为资本追逐的热门。
切身感受酒店房价不断下降的同时，酒店投资热情依旧高涨，让人不禁思考酒店业发展本身是否存在一定的周期性，未来走势该如何判断。
通过研究比较近期连锁酒店三巨头华住、首旅（如家）、锦江公告的一季报数据，以及三巨头过往历史出租率数据，可大致推演一遍酒店行业波动的周期曲线，并推测现在所处在曲线中的具体位置。
—第一部分：2019年Q1华住、首旅净利下滑, 三巨头RevPAR均负增长—
月底，首旅酒店（600258.SH）和锦江股份（600754.SH）已公告其一季报，本周四，华住（HTHT.O）公布了2019年一季度报告。各家经营数据并不乐观。
华住集团：2019年一季度净收入23.87亿元同比增长14.2%，未调整净利润1.06亿元同比下降17%，调整后净利润（指剔除了员工期权费及所持股票证券的公允价值变动损益的影响后的净利润[1]）2.22亿元同比下降21%。
首旅股份：2019年一季度实现营收19.43亿元同比增长0.99%，扣非后归属于母公司净利润5623万元同比下降3.04%。其中如家酒店利润总额1.06亿元，同比下降7.85%。
锦江股份：2019年一季度实现营收33.37亿元同比增长2.66%，扣非后归属于母公司净利润7084万元同比增长2.45%。3家酒店巨头中，只有锦江股份扣非后净利增长。然而，锦江酒店为多业务板块经营，其将主营业务板块分为“有限服务型酒营运及管理业务 ”、“食品及餐饮业务”和“其他业务”，其一季度各版块净利情况未披露，只披露了经营数据。
RevPAR、ADR、出租率是衡量酒店业业绩水平的三个重要指标。RevPAR（Revenue Per Available Room）是指每间可供租出客房产生的平均实际营业收入，RevPAR=客房收入/可售房间数。
ADR(Average Daily Rate)指已售客房的平均房价，ADR=客房收入/实际售出客房数。
出租率(Occupancy)指某一特定时期实际售出客房数与可售客房数量的比率。出租率=实际售出客房数/可售客房数。
RevPAR、ADR、出租率三者的关系是：RevPAR=ADR×出租率。
在比较RevPAR、出租率指标时，因为新开门店通常有一个爬坡期，拿全部门店的数据与去年同期比较会产生偏差，所以通常采用成熟店（Same-hotel）与去年同期进行比较。华住、如家、锦江三巨头均将开业满18个月以上酒店定义为成熟店。
三巨头公布的一季报中，RevPAR均不同程度下降：
首旅如家：18个月以上如家成熟店RevPAR同比-3%，出租率变动-2.5pcts，ADR+0.1%（首旅股份将酒店经营情况分为如家酒店部分和首旅酒店板块进行分别披露首旅酒店旗下，如家酒店客房数368329间，是首旅酒店的12倍，首旅股份旗下我们主要关注如家酒店）。
首旅股份一季报显示，全部如家酒店RevPAR137元比去年同比下降0.5%，其中18个月以上成熟店RevPAR135元，同比去年下降3%。所有类型的成熟店出租率均下跌，全部成熟店出租率较去年同期变动-2.5pcts。所有类型成熟门店中，经济型特许管理、中高端直营、中高端特许管理ADR下跌，全部门店ADR同比+0.1%。
锦江股份：成熟店RevPAR同比-4.22%，出租率下降而平均房价上升。
锦江股份2019Q1全部成熟店RevPAR同比-4.22%，其中中端和经济型酒店RevPAR同比分别-1.22%和-6.93%。全部成熟店出租率较去年同期变动-4.84pcts，其中中端酒店出租率变动-3.48%，经济型酒店出租率变动-5.48%。全部成熟店ADR同比为2.25%，其中中端酒店ADR同比3.2%，经济型酒店ADR同比0.47%。
华住集团：可比门店（成熟店）RevPAR同比-0.4%，出租率变动-2.8pcts，ADR+2.9%。
华住酒店2019Q1的全部可比门店（Same-hotel）RevPAR176元同比下降0.4%，其中经济型直营酒店同比+4.0%，经济型特许加盟同比-1.1%；中高档直营同比-2.8%，中高档特许加盟同比-0.1%。所有类型的可比点出租率均下跌，全部可比门店出租率较去年同期变动为-2.8pcts，所有类型的可比店ADR均上涨，全部可比门店涨幅为+2.9%。
出租率下降带动了2019Q1 RevPAR的恶化。酒店房价的调整是一个多因素综合的结果，根据出租率情况、周边竞争情况、集团指导价格等多方面情况来制定实时价格，而出租率是其中最为主要的影响因素。
出租率对于可供出租客房单价（RevPAR）的传导关系是，出租率波动影响平均房价，RevPAR在出租率和房价的共同影响下波动。
房价对于出租率变化的表现是滞后的。拿华住集团2012年以来的出租率(Occupancy)与平均房价（ADR）进行比对，出租率数据往后调整4个季度，其与平均房价变动的拟合度非常高。
根据上图的拟合情况，可以大致判断房价变动相对于出租率变化大约滞后1年时间。在出租率变动减少并过了这个滞后期后，房价增速放缓，导致RevPAR下降。因此，2019Q1RevPAR情况的恶化是由于出租率的持续下降所导致的
出租率持续走低主要是由于需求端疲软。从较长时间来看，酒店供给一般会稳定增长，不会出现突然快速增长的情况。影响出租率主要是需求的变化，就是商务出差和休闲旅游两大类，与宏观经济密切相关。
出租率在过去半年以来持续走低，与宏观经济景气度下降不无关系。根据德银今年1月的一份研究报告，10年来中国PMI指数与华住、如家和锦江的RevPAR增长率正相关。
在酒店需求端走弱的同时，供给端却在持续增加，主要表现为：
●三巨头都有着大规模的扩张计划：华住计划2019年新增开店800-900家，占2018年末全部酒店数量的18.9%-21.3%；首旅如家计划2019年新开酒店数量不低于800家，占2018年末全部酒店数量的19.8%；锦江计划2019年新增开业900家，占2018年末全部开业酒店的14.6%，新增签约1500家，占2018年末全部签约酒店数的15.8%（新开业数据来自于华住、首旅酒店、锦江股份2018年年报，占比系根据2018年年报披露的年末酒店数量数据计算得出）
●长租公寓、airbnb、服务式公寓等新型长短租住宿，其近两年年化增长速度达50%（数据来源：Morgan Stanley研究报告）
●外资在通过收购方式不断进入连锁酒店和新型住宿行业
我们会感受到身边的酒店遍地开花，资本对酒店投资（尤其是中端连锁酒店）充满了期待和信心，大多数参与者对于酒店出租率的感受是滞后的，或将其归因于季节性波动因素。
酒店业的周期。酒店是一个典型的周期性行业，酒店的周期其实就是由酒店业供给和需求的变化与均衡所形成。酒店的需求主要由商务和休闲构成，与宏观经济关系密切。当宏观经济变好的时候，商务和旅游出行的需求增加，引起出租率上升再传到房价上升，竞争者看到行业经营业绩编号后加速扩张、供给增加。
从如家和华住的出租率变动和RevPAR变动的长期走势来看，呈现明显周期性波动特征。
CBRE的酒店周期图像一个正弦函数。此图将酒店周期分为四个阶段，各阶段出租率和房价变动关系情况不同：
●衰退期（从波峰回中位），出租率出现下降，而房价还没有下降
●低谷期（从中位到波谷），出租率下降，同时房价下降
●复苏期（从波谷到中位），出租率出现上升，房价仍未复苏
●繁荣期（从中位到波峰），出租率上升，同时房价上升
根据三巨头历史出租率变动走势，以及最新公告，酒店出租率增速从2017年末开始放缓，2018年下半年出租率开始下降。然而平均房价大部分都还在上涨。
据此寻找周期曲线阶段，可初步推测现在处于衰退期，且波峰出现在2018年Q2~Q3（也就是出租率变动曲线中出租率变动接近在0的位置）。
短期来看，衰退期的理智选择是撤离，待低迷期完成市场出清后进入市场，参与到行业复苏中。
对于酒店投资人来说，冷静分析后短期内并不看好酒店投资，低谷期应做好准备，等待低迷期过后寻找价值被低估的优质酒店资产。
对于酒店品牌而言，开店与扩张是永恒的主题，只是根据周期的节奏对扩张速度快慢有所调节。
长期来看，中国酒店业总规模约6500亿人民币，其中78%是零散非连锁的个体酒店，包括三巨头以及国际连锁品牌在内的连锁酒店市场占比不足20%（数据来源：Morgan Stanley研究报告）。衰退期首先冲击的是零散单体酒店，连锁酒店巨头会瞄准这个时机，有准备的进行外延式扩张。
中国市场存在巨大的存量改造的结构性机会，并且国内酒店的软硬件设施、酒店价格、标准化水平等各方面存在较大提升空间，优秀的连锁酒店品牌大有可为，长期看好中国连锁酒店品牌的未来发展。
酒店周期不改变中高档酒店向两头挤压的趋势。参考酒店数据服务机构STR Global的标准，连锁酒店层级分为6个等级（数据来源：STR Global Chain Scales）：
● Luxury奢华型
● Upperupscale超高端
● Upscale高端
● Uppermiddle scale中偏高端
● Middlescale中端
● Economy经济型
根据我国情况，有将近八成酒店为单体非连锁酒店，经济型酒店下一层还有低水平非连锁酒店。
本文将经济型连锁和低层级非连锁酒店定义为经济型酒店，中端连锁和中偏高端连锁定义为中高端酒店，高端、超高端和奢华酒店定义为高端酒店。
住宿需求特征变化引导着酒店品牌的层级战略调整。新一代的住宿需求呈现出几大明显特点，一是追求性价比，二是关注精神消费需求，三是消费升级依然持续。
酒店业周期性波动中，上述住宿需求的特点并没有发生改变。中高档酒店仍最具性价比，相比于大部分五星级酒店更能契合消费升级的需求，而精神消费需求则是中档酒店差异化竞争的痛点。
2013年中央颁布“八项规定”、“六条禁令”等限制三公消费的相关政策之后，大部分企业将一线城市差旅住宿标准定在400-500之间，整体酒店业收入大幅下滑，而五星级高档酒店更是陷入了很长时间的低谷，彼时国内尚无成规模的中端连锁品牌。随后以经济型连锁酒店品牌通过内生外延不断转型升级发展中高档连锁酒店，迎合了消费升级以及新常态下的差旅需求。
中高档连锁酒店（Midscale Chains and Upper Midscale Chains）与经济型连锁酒店类似，将核心放在“住”的需求上，比经济型酒店有更好的居住体验和客房环境，包含了三大酒店巨头的各系列中档品牌、君庭亚朵等人文特色连锁中高档酒店，以及少部分五星级酒店。
高端、超高端和奢华型酒店迎合的是高品味追求和奢华体验，强调稀缺感、彰显身份。但是豪华酒店遍布各地且并不稀缺，并且消费者并不想为奢华感支付溢价。简而言之，消费者想要花钱买高品质的住宿体验，而非奢华的住宿体验。不少高端酒店在产品设计、产品定位和服务体验上常年没有提升，消费者并不愿意为纯粹的高端品牌而支付溢价。加之限制“三公消费”政策持续抑制了对于高端酒店的需求，与奢侈品的消费趋势一样，高端酒店经营状况将持续恶化。
根据发达国家经验，酒店层级发展呈现向两头挤压趋势，中高端酒店占比会逐渐提升，挤压经济型低端和高端酒店的市场占比。目前我国中端酒店占比约为30%，较发达国家50%的水平仍有相当一段差距。在国内，中档酒店仍然是具有前景的板块，三巨头也将“品牌升级”定义为经营计划的战略方向，将大量经济型酒店升级为中高档酒店。
开单体酒店很容易，而要创造一个连锁酒店品牌则有太多门槛。连锁酒店门槛包括规模、产品定位、产品体验、获客能力、服务体验等等，同时品牌领导者的行业经验也非常关键，他会带领公司去不断创造行业的门槛。
性价比是酒店品牌的核心竞争力，对于住客而言性价比就是在追求一种高品质的住宿体验。做的好酒店品牌可以将住客的综合感受，定义为一系列严格的、有特色的、有针对性的标准，高标准和严要求最终会成为别人做酒店的门槛。
品牌酒店一直在调整和改变，不断钻研，不断版本升级。举个简单的例子，酒店异味是个难以攻克老大难问题，不是简单打扫干净勤洗勤换就能解决。因此有酒店花功夫专门研究用什么样洗涤剂、什么材质的布草、哪种类型的地板和装修、暗房的比例及通风方案等等各方面设置课题，从而得到最效率的解决方案。后来无异味就成了他的门槛。
《易经》中说的“取法乎上，仅得乎中，取法乎中，得乎其下”，大致如此。