我们一直关注长租行业，这是一个充满机会和挑战的领域。接触过不少长租企业的创始人和管理层，从他们身上我们感受到行业的光明前途，也体会到他们奋力拼搏的不易。而最近在资本寒冬中，之前未能把握好发展节奏的长租企业出现了资金链断裂的悲局，唏嘘不已的同时引发思考：行业如何走到今天的局面？行业前途还能否乐观？今天的局面又会对未来产生何种影响？ 

长租行业在不久前还是炙手可热的“风口”，被看好的两点原因：

国家大力支持。在高房价环境下，为解决城市无房人群的居住问题，中央和地方政府自2015年起陆续出台多项鼓励租赁行业政策，包括完善租购并举制度、税收优惠、商用地集体用地改建政策、融资渠道拓宽、创新融资工具运用等。在资本市场融资渠道方面，特别推出了长租专项债、长租公寓ABS等支持工具。

未来大势所趋。当时大家已经开始意识到，房地产市场的机会从增量走向存量，是大势所趋。以美国为例，市值排名靠前的房地产公司都是公寓运营为主业，地产开发商早就淡出了历史舞台。中国这么大的存量市场空间，有机会诞生独角兽级别的公司。

在上述驱动因素下，创业者和各路资本（包括地产商）争相涌入，市场热闹非凡。

这让我们想起了曾经的光伏行业。国家从中央到地方，各种鼓励支持，行业奏响凯歌，创造神话，潮水退去后一地鸡毛。不是说行业不该发展，而是在政策的刺激下，资本过度追逐，脱离了自身发展的内在规律。

02 现在的“浪尖”

三年后的今天，长租公寓运营商爆雷，各地纷纷曝出资金链断裂、租客被赶事件，有关媒体的密集报道引起全社会关注，长租公寓从“风口”被推到“浪尖”。

过度关注和追捧，导致行业生长节奏紊乱，同时遭遇去杠杆信用紧缩寒冬，这是这波长租公寓行业深度调整的主要原因。

长租公寓其实也不是什么新生事物，只是过往具有规模效应和标准化服务的提供商不多，集中式的很少。看似简单的商业模式，生意经可并不简单，比如该不该包租，在不同的市场环境下，不同的企业规模下，可能有不同的回答；比如空置对于现金流的杀伤力，在不同城市的影响程度不同。

与传统酒店零售业一样，长租的供应链是精细缜密、周全规划、精益协作的，同样有供应商、制造商、运输商、零售商到终端客户的链条管理，有商业模式和盈利模型，有现金流管理和风控体系。而在长租传统又精细的供应管理体系下，需要具有不断变革的经营管理理念，需要从租客角度出发对住宿品质执着追求，需要面对市场大多数人的反对坚持自身差异化路线，才能成为真正出众的长租供应商。

然而，成为了市场风口后，长租公寓有了流量、规模、颜值和估值压力，过度扩张、使用杠杆，打乱了长租公寓原本的生长节奏。

流量需要有租客数量做支撑，规模要有店面数和面积、颜值需要投入更高的装修改造成本。长租公寓服务商大多运行5-6年，还未进入整体盈利阶段，进行各轮股权融资时，估值都要看流量规模，用公寓颜值吸引眼球，促使长租公寓服务商加快扩张进度，公司资金链承压。

长租公寓企业在资本盛宴中融到了不少股权资金，这些助力企业发展的资金也有双刃剑。股本融资与债务融资不同，是不会有本金偿还的压力的，但资本如果着眼快速增长、早日退出，难免提出违背行业自身发展规律的要求。跟着资本一起高歌猛进，还是坚守理性谨慎，资本的压力能否扛得住，这不仅是在拿了钱之后的事，拿钱之前能不能深思熟虑、未雨绸缪，这些都会带来后面的差异。

介入长租行业的模式有轻有重。重资产模式，多是地产系或资金实力雄厚的企业集团，持有长租公寓房产，并运营管理收取租金。轻资产模式下，经营企业纯粹是资产服务商，输出管理运营能力赚取服务收入。但即使轻资产模式下的服务商，如果为了争夺房源而包租，甚至垫付租金、装修金，就会不知不觉间由轻变重。以量入为出为原则、谨慎管理好现金流的情况下，可能也还好。但如果对于经营现金流、融资现金流如果做出过于乐观的假设，投资时追求扩张规模和速度，缺乏“余地”感，一旦市场环境恶化，就会遭遇经济回落、资金匮乏的市场双杀。这种度的拿捏不容易，需要些未雨绸缪、居安思危的冷静和谨慎。【继续阅读】