投资者登录
最惨时谈点对地产的看法 |【高熵市场思考】
来源: | 作者:pro40d1fe | 发布时间: 2023-05-29 | 442 次浏览 | 分享到:

地产行业似乎没有最惨,只有更惨,股价、境外美元债、境内人民币债大多都到了低位,甚至比去年疫情困扰下至暗的10月份还要低。价格代表资本市场的看法。资本市场显然不总是有效的,尤其在市场极端位置时。


实际上,地产行业基本面虽与鼎盛时期相差甚远,但比去年最差的阶段还是强了不少:


政策面:限购政策微调放松持续,已经到了杭州一些区的街道;按揭支持自不必说,首付、利率都在历史较低水平;二手房交易得到大力支持,例如带押过户的推广(力度尚未全面显现);定增向优质企业开闸,公募REITs向零售百货业态放开

市场面:二手房先于一手房活跃起来;更多的城市回暖,甚至变热,例如南京(去年研究时南京的感觉也是不大行),去年最惨的武汉、郑州、天津也有不同程度的好转;改善型住宅表现更好资金面:冷热不均,国企和头部民企的资金情况大为好转,最直接的体现是敢于拿地了;项目开发资金监管严苛,使得银行敢于对项目主体和企业主体区分对待;商业物业的融资可得性和条件改善

土地获取:热点城市触顶摇号情况增多,非热点城市平台国企托市减少,民企入场显著增多。典型房企拿地扎堆厉害,土储补充显著落后于计划。困境房企项目、旧改去年被视作“脏活累活”(相对于直接拿一线城市核心位置的净地)开始有人问津


市场对地产行业情绪悲观的原因主要有:


疫情管控放开后的小阳春之后来了倒春寒,3月份新房销售一度火爆(媒体那时的标题都是高涨用词),随后逐月降温

一些原以为已经稳了的民企、国企,出现境内债券展期、境外债务重组。其中最打击信心的,也许是今年初居然成功发行不止一笔美元债的民企,近期负面传闻不断

2022年业绩巨亏是民企主流情况


对上面的担忧逐一谈下我们的看法:


4、5月新房成交环比虽回落,但幅度较有限,仍然维持在不差的水平(同比大多增长不少)。新房成交有重要细节,不宜简单解读。供需关系好的高能级城市,供给(开盘、加推)决定新房成交量;基本面没那么强的城市,还是更多由需求决定。除非是大牛市,量价不可兼得,绝大部分房企已经过了着急甩卖的阶段(优质房企担心的是产能不足,困境房企大多完成了债务展期),当优惠幅度减少甚至有所抬价时,量自然会下来些。其实此阶段,价比量更重要,价起来信心才能起来,买涨不买跌是房地产市场的重要心态(其他投资领域也是一样)

境内债券展期、境外美元债务重组不新鲜,不少地产企业已经搞完了,目前是尾声。一些不够专业的媒体和别有用心的自媒体揪住使劲写,怎么惨怎么写(每一次市场低位,怎么少的了媒体配合呢)

看业绩其实是看后视镜,尤其是地产行业,其收入是2-3年前卖掉房子交付结转,对应拿在高位的土地。而且亏损中相当部分是对存货计提的减值准备,按照去年底最糟市场价格来算的


地产是典型的周期性行业,供需关系变化驱动周期运动,与其他周期性行业本无二致:


供给端:过去两年土地拍卖金额下降,且真正落到房企手里的不多,相当部分是地方国企平台为托市或补充财政收入(发城投债拍地)而拿的土地,这些地形成有效新房供给的速度显著低于市场化方式。去年房企是愁去化,今年是愁补仓,既有项目卖一个少一个,一二线城市的库存去化周期逐月悄然下行。原先生死时速状态下的民企,打折卖房、卖项目,而今开始不着急了

需求端:去年以来涨幅惊人的居民储蓄,那其实是一头猛兽,不动则已,动则惊人,咱们历史上领教过不止一回了(赚钱效应是动因,例如最近银行理财又有大幅回流)。观望的有居住需求的购房者,在首付、利率条件诱人的情况下,主要的担心有二,一个是交付问题(国家下大力气解决的不错了,而且不少民企的项目都快搞成准现房或现房销售了),另一个是价格涨跌问题,担心买了就跌。二手房成交活跃,卖出的既有投资客,也有存在改善需求的人,打算卖旧买新。投资客估计普遍犯愁,投出去担心亏损,不投出去又担心收益低钱变毛,其行为选择与经济政治大环境有关。老实说,中国靠谱的财富投资池子实在是有限,尤其是稳定收益类的(最近非法集资的苗头又起来了)。若社会经济环境稳中向好,加上时间推移,需求端有望向好

土地一级:政府土地出让开始改进策略了,也就是重视供需关系。热门城市和区域,多供点地,较冷的就少供甚至不供,形成对供需关系的调节。过去这方面做的好的城市,财政殷实、市场健康,成为了学习的榜样。国有房企不差钱,出手已经彪悍,有些地方平台类房企甚至跨区域积极拿地;优质全国性民企陆续加入土拍市场;区域性中小房企也纷纷出手。新房销售市场回暖,驱动土地一级市场变热,其关系并非单向,土地价格拍的高或抢手,反过来又会促进周边新房的销售


抛几个思考题:


为啥自己人比外面人悲观不少?经济也好,地产也罢,外面都比咱内部看法积极。一直带着有色眼镜看待中国的外国评级公司,在前不久居然将地产行业的展望由负面调整为稳定

基本面与价格的因果关系。是基本面糟糕导致的证券价格下跌,还是证券价格下跌导致对基本面态度变得糟糕

事物繁荣火热时我们该谨慎,还是乐观?反之惨淡低迷时,我们该谨慎,还是乐观?地产行业是在周期的顶部,还是底部?