地产行业似乎没有最惨，只有更惨，股价、境外美元债、境内人民币债大多都到了低位，甚至比去年疫情困扰下至暗的10月份还要低。价格代表资本市场的看法。资本市场显然不总是有效的，尤其在市场极端位置时。
实际上，地产行业基本面虽与鼎盛时期相差甚远，但比去年最差的阶段还是强了不少：
●政策面：限购政策微调放松持续，已经到了杭州一些区的街道；按揭支持自不必说，首付、利率都在历史较低水平；二手房交易得到大力支持，例如带押过户的推广（力度尚未全面显现）；定增向优质企业开闸，公募REITs向零售百货业态放开
●市场面：二手房先于一手房活跃起来；更多的城市回暖，甚至变热，例如南京（去年研究时南京的感觉也是不大行），去年最惨的武汉、郑州、天津也有不同程度的好转；改善型住宅表现更好资金面：冷热不均，国企和头部民企的资金情况大为好转，最直接的体现是敢于拿地了；项目开发资金监管严苛，使得银行敢于对项目主体和企业主体区分对待；商业物业的融资可得性和条件改善
●土地获取：热点城市触顶摇号情况增多，非热点城市平台国企托市减少，民企入场显著增多。典型房企拿地扎堆厉害，土储补充显著落后于计划。困境房企项目、旧改去年被视作“脏活累活”（相对于直接拿一线城市核心位置的净地）开始有人问津
市场对地产行业情绪悲观的原因主要有：
●疫情管控放开后的小阳春之后来了倒春寒，3月份新房销售一度火爆（媒体那时的标题都是高涨用词），随后逐月降温
●一些原以为已经稳了的民企、国企，出现境内债券展期、境外债务重组。其中最打击信心的，也许是今年初居然成功发行不止一笔美元债的民企，近期负面传闻不断
●2022年业绩巨亏是民企主流情况
对上面的担忧逐一谈下我们的看法：
●4、5月新房成交环比虽回落，但幅度较有限，仍然维持在不差的水平（同比大多增长不少）。新房成交有重要细节，不宜简单解读。供需关系好的高能级城市，供给（开盘、加推）决定新房成交量；基本面没那么强的城市，还是更多由需求决定。除非是大牛市，量价不可兼得，绝大部分房企已经过了着急甩卖的阶段（优质房企担心的是产能不足，困境房企大多完成了债务展期），当优惠幅度减少甚至有所抬价时，量自然会下来些。其实此阶段，价比量更重要，价起来信心才能起来，买涨不买跌是房地产市场的重要心态（其他投资领域也是一样）
●境内债券展期、境外美元债务重组不新鲜，不少地产企业已经搞完了，目前是尾声。一些不够专业的媒体和别有用心的自媒体揪住使劲写，怎么惨怎么写（每一次市场低位，怎么少的了媒体配合呢）
●看业绩其实是看后视镜，尤其是地产行业，其收入是2-3年前卖掉房子交付结转，对应拿在高位的土地。而且亏损中相当部分是对存货计提的减值准备，按照去年底最糟市场价格来算的
地产是典型的周期性行业，供需关系变化驱动周期运动，与其他周期性行业本无二致：
●供给端：过去两年土地拍卖金额下降，且真正落到房企手里的不多，相当部分是地方国企平台为托市或补充财政收入（发城投债拍地）而拿的土地，这些地形成有效新房供给的速度显著低于市场化方式。去年房企是愁去化，今年是愁补仓，既有项目卖一个少一个，一二线城市的库存去化周期逐月悄然下行。原先生死时速状态下的民企，打折卖房、卖项目，而今开始不着急了
●需求端：去年以来涨幅惊人的居民储蓄，那其实是一头猛兽，不动则已，动则惊人，咱们历史上领教过不止一回了（赚钱效应是动因，例如最近银行理财又有大幅回流）。观望的有居住需求的购房者，在首付、利率条件诱人的情况下，主要的担心有二，一个是交付问题（国家下大力气解决的不错了，而且不少民企的项目都快搞成准现房或现房销售了），另一个是价格涨跌问题，担心买了就跌。二手房成交活跃，卖出的既有投资客，也有存在改善需求的人，打算卖旧买新。投资客估计普遍犯愁，投出去担心亏损，不投出去又担心收益低钱变毛，其行为选择与经济政治大环境有关。老实说，中国靠谱的财富投资池子实在是有限，尤其是稳定收益类的（最近非法集资的苗头又起来了）。若社会经济环境稳中向好，加上时间推移，需求端有望向好
●土地一级：政府土地出让开始改进策略了，也就是重视供需关系。热门城市和区域，多供点地，较冷的就少供甚至不供，形成对供需关系的调节。过去这方面做的好的城市，财政殷实、市场健康，成为了学习的榜样。国有房企不差钱，出手已经彪悍，有些地方平台类房企甚至跨区域积极拿地；优质全国性民企陆续加入土拍市场；区域性中小房企也纷纷出手。新房销售市场回暖，驱动土地一级市场变热，其关系并非单向，土地价格拍的高或抢手，反过来又会促进周边新房的销售
抛几个思考题：
●为啥自己人比外面人悲观不少？经济也好，地产也罢，外面都比咱内部看法积极。一直带着有色眼镜看待中国的外国评级公司，在前不久居然将地产行业的展望由负面调整为稳定
●基本面与价格的因果关系。是基本面糟糕导致的证券价格下跌，还是证券价格下跌导致对基本面态度变得糟糕
●事物繁荣火热时我们该谨慎，还是乐观？反之惨淡低迷时，我们该谨慎，还是乐观？地产行业是在周期的顶部，还是底部？